Στα ύψη οι τιμές των ακινήτων: Πόσο πωλούνται μικρά και μεγάλα σπίτια σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Η ελληνική κτηματαγορά εξακολουθεί να βρίσκεται σε φάση ανάπτυξης, ωστόσο η ένταση της ανόδου φαίνεται πως σταδιακά μετριάζεται, τονίζει σε ανάλυσή του ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, επισημαίνοντας πως οδηγεί σε μια περίοδο πιο ήπιας και ισορροπημένης πορείας.

Κατά τη διάρκεια του 2024, οι τιμές πώλησης κατοικιών πανελλαδικά αυξήθηκαν κατά περίπου 6,5%, ενώ σε ορισμένες μεγάλες πόλεις, όπως η Αθήνα και κυρίως η Θεσσαλονίκη, η άνοδος υπερέβη τα επίπεδα του 10% έως 12%. Η αγορά χαρακτηρίστηκε από έντονη ζήτηση, περιορισμένη προσφορά και αυξημένο ενδιαφέρον τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές. Παράλληλα, η αγορά των ενοικίων συνέχισε να κινείται ανοδικά, με μέση ετήσια αύξηση της τάξης του 5% έως 6%, ιδιαίτερα στις περιοχές με ισχυρή τουριστική δραστηριότητα ή με συγκέντρωση πανεπιστημιακών ιδρυμάτων.

Σημάδια εξισορρόπησης

Το 2025 συνεχίστηκε με παρόμοια χαρακτηριστικά, ωστόσο εμφανίζονται ήδη σημάδια εξισορρόπησης. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών επιβραδύνονται, οι αγοραστές εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί, ενώ το ενδιαφέρον στρέφεται πλέον σε ακίνητα υψηλής ποιότητας, σε ενεργειακά αναβαθμισμένα κτίρια και σε κατοικίες που πληρούν σύγχρονα κριτήρια άνεσης και βιωσιμότητας. Οι κατασκευαστές, από την πλευρά τους, προσπαθούν να ανταποκριθούν στη νέα ζήτηση, ωστόσο το αυξημένο κόστος κατασκευής και οι καθυστερήσεις στις οικοδομικές άδειες εξακολουθούν να περιορίζουν την προσφορά.

Πρόβλεψη

Για το 2026, η αγορά αναμένεται να εισέλθει σε μια φάση σταθεροποίησης με ήπια ανοδική τάση. Οι τιμές πώλησης κατοικιών εκτιμάται ότι θα αυξηθούν με ρυθμό της τάξης του 3% έως 6%, ανάλογα με την περιοχή και το είδος του ακινήτου. Στις περιοχές με υψηλή ζήτηση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια, η Θεσσαλονίκη και ορισμένες τουριστικές ζώνες, η αύξηση μπορεί να προσεγγίσει το άνω άκρο του εύρους. Αντίθετα, στις περιοχές με υπερπροσφορά ή με μικρότερο επενδυτικό ενδιαφέρον, οι τιμές αναμένεται να παραμείνουν σχεδόν αμετάβλητες. Το ενδιαφέρον αναμένεται ισχυρό για τις πιο προσιτές κατοικίες, τα πολύ μικρά ακίνητα έως 50 τ.μ. που εξυπηρετούν πολλές ομάδες (π.χ. φοιτητές, επαγγελματίες, ηλικιωμένους), αλλά και τα μικρά «οικογενειακά» διαμερίσματα από 81 έως 120 τετραγωνικών μέτρων. Εκεί είναι που οι τιμές αναμένεται να σημειώσουν την πιο ανθεκτική άνοδο, που θα χρειαστεί περισσότερος χρόνος για να ρίξει ρυθμούς.

Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης, αν και δεν έχουν άμεση σύνδεση στην εξέλιξή τους, επηρεάζουν η μία την άλλη. Αν τα ενοίκια, το εισόδημα που μπορεί να φέρει ένα ακίνητο αυξηθεί σημαντικά, η τιμή πώλησης ακολουθεί, ενώ συμβαίνει και το αντίθετο, όταν η ζήτηση για κατοικίες σε μία περιοχή πέσει σημαντικά, την ίδια πορεία ακολουθούν και οι τιμές. Οι περισσότερες έρευνες της αγοράς δείχνουν σημαντική έλλειψη κατοικιών, που έχει οδηγήσει σε μεγάλο ανταγωνισμό για την εύρεση ποιοτικών κατοικιών και κατ’ επέκταση σε ανοδική πορεία των ενοικίων και των τιμών πώλησης. Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, στην αγορά ενοικίασης, η ανοδική πορεία συνεχίζεται, αλλά με πιο συγκρατημένους ρυθμούς. Οι τιμές ενοικίων αναμένεται να αυξηθούν κατά περίπου 4% έως 5%, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά, ιδίως σε περιοχές με έντονη αστική συγκέντρωση ή υψηλή τουριστική δραστηριότητα. Παράλληλα, σύμφωνα με τις πρόσφατες εκθέσεις της Κομισιόν, υπάρχει αυξημένος κίνδυνος δημιουργίας «φούσκας» στην ελληνική αγορά ακινήτων, λόγω της αναντιστοιχίας ανάμεσα στη ραγδαία αύξηση των τιμών πώλησης και ενοικίασης και στα πραγματικά διαθέσιμα εισοδήματα των πολιτών.

ΕΝΑ ΣΠΙΤΙ… Η ΔΙΑΦΟΡΑ

Οι διαφορές μέσων τιμών από το 2019 στο 2025 είναι σε τέτοιο επίπεδο που μπορεί κανείς να αγοράσει ένα ακόμα σπίτι! Στην μεσαία κατηγορία, από 81 έως 100 τ.μ., στα ανατολικά προάστια της Αθήνας, η μέση τιμή εκτοξεύθηκε από 189.000 το 2019, σε 274.000 ευρώ φέτος. Διαφορά 85.000 ευρώ! Αυτή την περίοδο με αυτό το ποσό, μπορεί κάποιος να αγοράσει διαμέρισμα 70 τ.μ. στον Κολωνό ή 70 τ.μ. στον Νέο Κόσμο ή 82 τ.μ. στον Αγιο Παντελεήμονα.

ΜΕΧΡΙ ΚΑΙ ΜΕΖΟΝΕΤΑ

Οι διαφορές είναι ακόμα πιο μεγάλες, όσο ανεβαίνει το μέγεθος των ακινήτων. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της κατηγορίας από 101 έως 135 τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη όπου από σχεδόν 174.000 ευρώ, η μέση τιμή ανέβηκε λίγο πάνω από τις 306.000 ευρώ. Η διαφορά είναι 132.000 ευρώ. Στην ίδια περιοχή, κάποιος θα μπορούσε να αγοράσει, αυτή την περίοδο, μεζονέτα 105 τ.μ. στην Τερψιθέα (Ανω Πόλη) ή διαμέρισμα 129 τ.μ. στην Ξηροκρήνη!

ΤΕΧΝΗΤΗ ΕΛΛΕΙΨΗ

Την ίδια στιγμή, η Εκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος επισημαίνει ότι η αγορά κατοικίας χαρακτηρίζεται από τεχνητή έλλειψη ακινήτων. Δηλαδή, μεγάλο μέρος του αποθέματος κατοικιών παραμένει εκτός «κυκλοφορίας». Οπως επισημαίνει και ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, ένα κρίσιμο ερώτημα για το επόμενο διάστημα είναι εάν τα μέτρα που ήδη εφαρμόζει ή σχεδιάζει να εφαρμόσει η κυβέρνηση θα καταφέρουν να «ανοίξουν» αυτά τα κλειστά σπίτια, διευρύνοντας την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών στην αγορά.

ΕΠΙΣΤΡΟΦΗ ΣΤΟΝ ΡΕΑΛΙΣΜΟ

Σύμφωνα με εκτιμήσεις η άνοδος θα συνεχιστεί, αλλά με πιο ρεαλιστικούς ρυθμούς, ενώ σχεδόν παράλληλη πορεία θα έχουν και τα ενοίκια, τα οποία αναμένεται πως θα διατηρηθούν σε υψηλά επίπεδα. Το 2026 προδιαγράφεται ως έτος ισορροπίας και προσαρμογής, με την αγορά να κινείται πιο ώριμα και συγκρατημένα, υπό την προϋπόθεση ότι θα υπάρξει σταδιακή ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης. Τα μέτρα της κυβέρνησης θα αρχίσουν να αποφέρουν καρπούς, με το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων και την επιστροφή τους στην αγορά. Οι μεσίτες τονίζουν ότι αν μειωθεί η έλλειψη ακινήτων, το ίδιο θα γίνει και με τις τιμές…

Εξέλιξη τιμών διαμερισμάτων στις ενεργές αγγελίες πώλησης 2019-2025

Πηγή: Αγγελίες ακινήτων

Μέση τιμή αγοράς «μικρό ποιοτικό ακίνητο» έως 55 τ.μ.

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων – Ιστορικά στοιχεία

Μέση τιμή αγοράς « ποιοτικό διαμέρισμα» 56 έως 80 τ.μ.

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων – Ιστορικά στοιχεία

Μέση τιμή αγοράς «ποιοτικό διαμέρισμα» 81 έως 100 τ.μ.

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων – Ιστορικά στοιχεία

Μέση τιμή αγοράς «ποιοτικό διαμέρισμα» 101 έως 135 τ.μ.

Πηγή: Διαθέσιμες αγγελίες ακινήτων – Ιστορικά στοιχεία