Θωρακίζει τον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης για τις επόμενες δεκαετίες το νέο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο.
Την πολεοδομική θωράκιση της πόλης με κυρίαρχο στόχο τη διαφύλαξη της σημερινής οικιστικής φυσιογνωμίας και της ποιότητας ζωής των κατοίκων έθεσε σε προτεραιότητα η δημοτική αρχή Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης. Στις 21 Ιουλίου στο Δημοτικό Συμβούλιο ενέκρινε με διευρυμένη πλειοψηφία το πρώτο ενιαίο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) για τον Δήμο που θα εισηγηθεί στις υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος.
Μολονότι μέχρι να τεθούν σε πλήρη ισχύ οι διατάξεις του νέου ΤΠΣ μεσολαβούν κρίσιμοι ακόμη κρίκοι στη γραφειοκρατική αλυσίδα των αποφάσεων, όπου τον τελευταίο αποφασιστικό λόγο έχει το κράτος, η αποτύπωση της ισχυρής βούλησης με επιστημονική τεκμηρίωση για δραστικό περιορισμό των επιτρεπόμενων χρήσεων, για διατήρηση των χαμηλών συντελεστών δόμησης και για απόκρουση των κινήτρων που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, οπωσδήποτε κατοχυρώνει τις θέσεις της τοπικής κοινωνίας.
Όπως εξήγησε ο Δήμαρχος Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, το γεγονός ότι ο Δήμος χρηματοδότησε τη μελέτη αξιοποιώντας σχετική χορηγία αποτέλεσε ένα πολύ δυνατό χαρτί στην τελική σύνταξη του ΤΠΣ. Σε αντίθεση με το σύνολο των υπόλοιπων Δήμων, που εξασφάλισαν χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης και παραχώρησαν έτσι καθοδηγητικό ρόλο στο ΤΕΕ, ο Δήμος Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης βρέθηκε σε πλεονεκτική θέση έχοντας τη δυνατότητα να δίνει κατευθυντήριες γραμμές στον μελετητή. Άλλωστε, η τελική πρόταση που ψήφισε το Δημοτικό Συμβούλιο ήταν μια συντηρητικότερη ως προς τις χρήσεις γης τελικά εκδοχή της πρότασης του μελετητή.
Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια θεσπίστηκαν για την επικαιροποίηση του πολεοδομικού σχεδιασμού στις πόλεις, μετά την ενοποίηση Δήμων που επέφερε ο «Καλλικράτης». Τα σχέδια αυτά ρυθμίζουν τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, την ένταξη νέων περιοχών και τους όρους (συντελεστές) δόμησης σε κάθε γειτονιά και δρόμο.
Στον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης ισχύουν μέχρι σήμερα τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια των τριών πρώην δήμων που χαρακτηρίζονται από ανομοιογένεια και συντάχθηκαν σε πολύ διαφορετικές εποχές το καθένα, με διαφορετικές προτεραιότητες και φιλοσοφίες. Για παράδειγμα, το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της Βάρης συντάχθηκε τελευταίο και ένα κομμάτι του βρίσκεται σε εκκρεμότητα μετά από προσφυγές ακόμα και σήμερα στο Συμβούλιο της Επικρατείας, ως προς το αν η περιοχή της οδού Φλέμινγκ είναι εντός ή εκτός σχεδίου. Στη Βούλα ισχύουν διατάξεις που κατοχυρώθηκαν με βασιλικά διατάγματα της δεκαετίας του 1930, του 1950 και του 1960 και στην αοριστία τους επιτρέπουν μια σειρά από οχλούσες χρήσεις. Στη Βουλιαγμένη το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του 1997 αφήνει μια σειρά από «παράθυρα» που θα μπορούσαν να αλλάξουν ριζικά προς το χειρότερο τη σημερινή εικόνα της πόλης.
Στο μεταξύ η πολεοδομική νομοθεσία έχει εξελιχθεί και πλέον δίνει διαφορετικό περιεχόμενο στους όρους «γενική κατοικία», «αμιγής κατοικία» κ.ο.κ. Το ερώτημα για τον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, στην αρχική φάση σχεδιασμού του ΤΠΣ ήταν αν θα υιοθετήσει ένα σενάριο μηδενικής παρέμβασης, αν θα προτιμήσει έναν απλό εναρμονισμό των χρήσεων με την τρέχουσα ερμηνεία τους ή αν θα επιχειρήσει μια συνολική επικαιροποίηση.
Οχλούσες χρήσεις εν υπνώσει
Η θέση της δημοτικής αρχής ήταν -και αποτυπώθηκε τελικά στο τελικό κείμενο- ότι απαιτείται ένας δραστικός περιορισμός των επιτρεπόμενων σήμερα χρήσεων. Η μελέτη της υφιστάμενης κατάστασης έδειξε ότι βρίσκονται εν υπνώσει μια σειρά από ιδιαίτερα οχλούσες χρήσεις, όπως νυχτερινά κέντρα σε όλη την παραλιακή λεωφόρο, εμπορικά κέντρα χιλιάδων τετραγωνικών στη λεωφόρο Αθηνάς της Βουλιαγμένης ή κέντρα διασκέδασης σε γειτονιές της Βάρης. Ταυτόχρονα, όπως υπογράμμισε ο Δήμαρχος στη μεγάλη εισήγηση που έκανε στο Δημοτικό Συμβούλιο, υπάρχει ήδη ένας υπερκείμενος πολεοδομικός σχεδιασμός, το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας, ο οποίος έχει ήδη αποδώσει στον Δήμο τον χαρακτήρα της τουριστικής περιοχής, μια κερκόπορτα από την οποία μπορεί κάλλιστα να περάσουν ανεπιθύμητες χρήσεις.
Οι οδηγίες λοιπόν του Δήμου προς τον μελετητή και η τελική απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου κινήθηκε σε τρεις άξονες: Πρώτον, ακύρωση των κινήτρων για προσαύξηση της δόμησης που έδωσε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός. Υπενθυμίζεται ότι η απορριπτική απόφαση του ΣτΕ για τον σχετικό νόμο, παρέπεμπε κάθε μελλοντική χρήση τέτοιων κινήτρων στη διαδικασία των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που θα μελετούσαν περιβαλλοντικά την εφαρμογή τους. Δεύτερος άξονας του ΤΠΣ ήταν ο εξορθολογισμός των χρήσεων σε ειδικά σημεία όπως οι κεντρικοί οδικοί άξονες (λεωφόροι Ευελπίδων, Βουλιαγμένης, παραλιακή) που αποκτούν μια ενιαία πλέον λειτουργία συμβατή με τη σημερινή πραγματικότητα. Και τρίτος άξονας σχεδιασμού ήταν η θωράκιση της πόλης από οχλούσες χρήσεις ώστε να διαφυλαχθεί η φυσιογνωμία της ως αυστηρά οικιστικής περιοχής.
Όπως ανέλυσε ο Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, προβλέφθηκε μια μεγάλη σειρά από εξαιρέσεις στις επιτρεπόμενες χρήσεις: Στη Βούλα το ισοζύγιο χρήσεων γης (δηλ. μετά την πρόβλεψη και νέων χρήσεων σε συγκεκριμένες περιοχές και τη μείωση χρήσεων σε άλλες) μειώθηκε κατά 35% σε σχέση με το ισχύον σήμερα καθεστώς. Στη Βάρη οι χρήσεις μειώθηκαν κατά 58% και στη Βουλιαγμένη μειώθηκαν κατά 67%.
Καμία αύξηση συντελεστών δόμησης
Όπως αναφέρεται στο ψηφισθέν ΤΠΣ, σκοπός του επανακαθορισμού των χρήσεων είναι η επικαιροποίησή τους σύμφωνα με το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και η προσαρμογή τους σύμφωνα με την υπάρχουσα κατάσταση και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής αλλά και τις κατευθύνσεις του υπερκείμενου σχεδιασμού, ιδιαίτερα όσον αφορά τον ρόλο των κύριων οδικών αξόνων. Επιπλέον, επιδιώκεται η ομοιόμορφη αντιμετώπιση οικιστικών περιοχών που έχουν τα ίδια χαρακτηριστικά και η κάλυψη των αναγκών σε κοινωφελείς λειτουργίες και καθημερινές εξυπηρετήσεις των κατοίκων κάθε χωρικής ενότητας.
Η μελέτη διαπιστώνει ότι κυρίαρχη χρήση του Δήμου (94%) είναι η κατοικία και με το νέο σχέδιο επιδιώκει την «ομοιόμορφη αντιμετώπιση περιοχών με τα ίδια χαρακτηριστικά, συνυπολογίζοντας το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο και τον διαμορφωμένο χαρακτήρα κάθε περιοχής», την «αποτροπή συγκρούσεων μεταξύ των χρήσεων», την «επάρκεια κοινωφελών λειτουργιών και εξυπηρετήσεων» και βέβαια, «τη διατήρηση της αποκλειστικής κατοικίας, την οποία κατοχυρώνει το άρθρο 24 του Συντάγματος και η πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας ειδικά για τη Βούλα, εκεί όπου αυτή προβλέπεται».
Ενδιαφέρον έχει η μελέτη για τη διαχρονική εξέλιξη του πληθυσμού στον Δήμο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, στην οποία βασίζεται και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Διαπιστώνεται λοιπόν ότι «ο μόνιμος πληθυσμός του Δήμου αυξάνεται σε σημαντικό βαθμό κατά τις τρεις τελευταίες δεκαετίες με ρυθμό όμως που μειώνεται διαχρονικά» και η πτωτική τάση της αύξησης του μόνιμου πληθυσμού αποδίδεται «στην εξάντληση, σε μεγάλο βαθμό, της διαθέσιμης πολεοδομημένης γης στην έκταση του Δήμου». Η ρεαλιστική υπόθεση της μελέτης είναι ότι «κατά τη 10ετία 2021-2031 ο μόνιμος πληθυσμός του Δήμου θα παρουσιάσει αύξηση της τάξης του 5%».
Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι μελετητές παρατήρησαν ότι «ήδη από το έτος 2021, με βάση τον μόνιμο πληθυσμό, ο δείκτης κορεσμού της χωρητικότητας είναι πολύ υψηλός στις δημοτικές ενότητες Βούλας και Βάρης ενώ στη δημοτική ενότητα Βουλιαγμένης υπερβαίνει αισθητά» το όριο. Το ΤΠΣ πάντως αποκλείει «κάθε αύξηση του συντελεστή δόμησης εφόσον θα είχε αρνητικές επιπτώσεις στο διαμορφωμένο οικιστικό περιβάλλον» και προτείνει μόνο περιορισμένης κλίμακας επεκτάσεις του σχεδίου «σε περιπτώσεις μικρών συγκεντρώσεων εκτός σχεδίου δόμησης, σε επαφή με τα όρια του σχεδίου, εφόσον δεν χαρακτηρίζονται ως δασικές εκτάσεις».
Τα επόμενα βήματα
Παρόλο που δεν ήταν υποχρεωτικό, η δημοτική αρχή έθεσε σε ψηφοφορία της πρότασή της για το νέο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο και εξασφάλισε μια διευρυμένη πλειοψηφία. Συγκεκριμένα, η παράταξη της Κλαίρης Σαραντάκου τάχθηκε υπέρ, με το αιτιολογικό ότι αφαιρούνται χρήσεις γης και η Λαϊκή Συσπείρωση δήλωσε «παρών». Οι παρατάξεις Δαβάκη και Ματόπουλου είπαν «όχι», κάνοντας όμως δευτερεύουσας σημασίας παρατηρήσεις και όχι δομικές παρατηρήσεις.
Τα επόμενα βήματα είναι η σύνταξη Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) βασισμένης στα δεδομένα του ΤΠΣ, η οποία θα περάσει και αυτή από το Δημοτικό Συμβούλιο Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης, επί της οποίας θα υπάρξει εκτεταμένη διαβούλευση με οργανισμούς και υπηρεσίες αλλά και δημόσια διαβούλευση με την τοπική κοινωνία.
Πεποίθηση του Δημάρχου είναι ότι η μελέτη αυτή θα είναι έτοιμη τον φετινό Νοέμβριο. Κατόπιν τα κείμενα θα οδεύσουν για τελική έγκριση από τις υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος. Το νέο σχέδιο ΤΠΣ θα εγκριθεί ως προς τη συνταγματικότητά του και κατόπιν θα υποβληθεί στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) πριν γίνει Προεδρικό Διάταγμα και τεθεί σε ισχύ.
